我们觉得要从一个比较长的时间段里看房地产的问题，从过去我们也一直认为，中国房地产在市场化没有满足70%以上的时候，仍然是一个朝阳的过程。现在也同样是这样，我们不管政策怎么变，这个市场已经决定就这样了，你不管怎么样都改变不了这个事实。
2012年，是中国楼市调控以来拉锯战最为激烈的一年。元旦刚过，中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态即拉开了新一年楼市调控的主旋律。不过，在地方政府的一次次微调试探中，暖风不时地吹向楼市。“红五月”再现、7、8月达到年内高峰、岁末成交翘尾，一阵阵楼市回暖与调控喊话交织上演。
地方不断试探底线 调控拉锯贯穿全年
延续2011年的调控态度，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定了调儿。有统计显示，在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。
即便如此，在预期楼市升温、中央保增长信号明确、“新4万亿”投资猜测等多个因素的作用下，部分购房者开始担忧政策见底、房价反弹。于是，北、上、广、深等一线城市住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”在2012年实至名归。随后，在“红五月”的感召下，信贷政策松绑、开发商降价吸客，年内成交高峰很快在7、8月份出现。
值得注意的是，在每一轮的成交回暖中，都是先有调控放松信号放出，最终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。
任志强暴涨论推波 岁末楼市成交翘尾
中原地产市场研究部的统计数据显示，截至12月19日，北京新建住宅和二手房住宅合计签约253538套，相比2011年同期上涨20%以上。在链家地产董事长左晖看来，今年第四季度成为楼市年度成交高峰已成定局。
有观点指出，年底成交翘尾除了中低价位新盘的集中上市，任志强的“3月房价暴涨论”也起到了推波助澜的作用。据任志强分析，目前国内现有商品房库存在明年3月份以前将基本被消化，而新的供应并没有出现。在此背景下，不少有资格买房的人把购房计划提前提上日程，集中年底出手。在业内看来，这也是一种“恐慌性需求”。
岁末楼市成交翘尾，也让楼市“火爆说”甚嚣尘上。不过，一向对楼市政策有预见的刘晓光却总结道：“调控将成为一种常态。今年楼市还远没有迎来春天，最多算是冬天里的春天。而明年房价如果出现大涨，市场则可能变成春天里的冬天。”他对房价上涨的判断远没有任志强那样乐观。（北京晨报）
2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，也被认为是房地产市场将出现大量企业破产和重组的一年。
年初时，许多所谓的专家们在高喊房地产市场已经出现了泡沫，并将在严厉的政策之下破裂，让房价暴跌，甚至有人喊出了房价下降30%50%的口号。同时，年初也确实出现了销售同比下降超过20%的记录，投资也从去年的近30%的高速增长连续下滑一半，到了15%左右才保持了平稳。但此后尽管严控的政策并未放松，却自3月份之后，销售一路回升了。今年的销售总量和我年初预测的一样，仍会与去年同比略有增长，尽管还没有到盘点的时刻，但11月份的销售数据将告诉社会，销售会以同比为负增长转变为正增长。
什么是合理的涨幅，当房价的涨幅小于收入的涨幅时，就是在提高居民的住房可支付能力，当然也就合理了。如果房价的涨幅大于了收入的涨幅就是在拉大房价的收入比，相对而言也就是不合理的了。但实际的收入水平远大于统计中的收入水平，因此房价总是按高收入家庭的支付标准确定的，而不是由平均收入水平确定的。
限购的政策明确的正是不许个人对房价进行投资或投机，也似乎认为住房只能用于居住而不应用于投资，但天底下除了中国之外再也不会有这种荒谬的政策了，因为投资住房正是住房升级与改善的必经之路。
住房本应以居住功能为主，但并不能因此而排斥其不动产的投资功能。住房根据家庭的消费能力本就是个从租到买、从旧到新、从小到大的逐步改善过程，而每次改善都是一次投资的过程。但限购则让更多的人提高了首次购房的门槛，让人们没有了递次升级的机会和可能，都必须一次性的拿出更多的钱买大房子。
当十七大正确的提出要增加居民的财产性收入时，就是在鼓励民众加大个人投资性理财。当国家尚无力解决好国民收入中的首次分配中的协调关系时(收入分配调节政策八年多都未能出台)；当中央和政府过多的从总收入中占有最大的不合理比例时，居民很难一次性集中较大的财力实现高度改善住房消费。本应从递次消费的方式进行从小到大的住房投资，并在即解决了暂时的居住问题的条件下，实现住房资产投资的增值收益，并用这种增值收益弥补劳动收入的不足，以实现住房的逐步改善。但错误的政策并没有能改善居民的收入，也没有了用投资增加收入的渠道。
当房地产市场投资不断下滑时，给中国经济带来了什么呢？不是房地产市场泡沫的破裂，而是中国整体经济的下滑和财政收入的锐减。年初，大多数地方政府的财政收入从高增长变成了负增长，而GDP的增长更出现了明显的下滑，这种下滑从一季度一直延续到三季度，低于了7.5%的增长。
但由于房地产市场的回暖却让政府的财政收入有了好转，从全年已过去的情况看，房地产明显的已成为支撑今年中国经济增长的主力军。当外贸及各产业投资都出现严重的下滑时，只有房地产市场平稳的保持着15%以上的投资增长和逐步向上的销售增长，并带动着持续增长的消费，才让中国的经济没有出现硬着陆。
无论如何不能小看的是市场的力量，不管行政的干预会对市场产生多么大的抑制和扭曲，但最终市场的力量一定会推动行政的干预处于极为被动的局面，而不得不进行调整。坚持用错误的行政干预只会给市场的正常运行带来更多的后遗症。
新的一年会怎样则是最被关注的事情，而今年的情况已经明确的给出了供求关系的预期。一是，今年的土地供给出现了严重的负增长，自2011年下半年就开始出现的土地负增长限制了新开工的增长。土地供给量是次年新开工增长的基础，也是增加供给的必要条件。没有充足的土地，再加上拿到土地后的必要周期，明天的开工总量必然只可能减少而不可能增加。
二是，今年已出现的新开工量的同比负增长，其中住宅的开工更是严重的负增长，而住宅开工中尚包括了大量保障性住房，扣除700多万套的保障性住房之后的纯商品住房新开工量就更为负增长了。而实际影响供求关系和价格的并非是保障性住房的供给，这是有严格的限制条件的，并不属于商品房的正常需求的人群，因此明年的商品住宅已出现了供给明显或者称为严重下降的趋势。
三是，保障性住房总量是逐年下降的，2011年为1000万套，2012年为700万套，而2013年已知的约500万套，与今年相比又下降了200万套，这也会影响到政府强制性投资的减少。
四是，明年的房地产投资在缺少上述三个前提条件下也会出现下降，但估计仍能保持两位数，略超过10%的投资增幅。即使政策发生较大的刺激作用，也不太可能在上半年发生变化，最多是年终的翘尾。如果维持现有政策不变，投资增幅下降的可能性极大。
五是，十八大报告已经给出了几个比较明确的信息。李克强副总理已经多次明确的将中国的城镇化作为未来十多年中国经济发展的主要动力源(行情股吧买卖点)；户籍改革让农民变成市民已列入了未来要解决的重点问题；提高居民收入和完成小康目标都和城镇住房的建设紧密相关，这些都是扩大住房消费的有利条件。坚持市场化的改革则是新一届政府的重要工作任务，也会在明年有所突破。
六是，老龄化在中国已进入加速阶段，尤其是中心大城市的老龄化更为优先，从世界各国情况看，人口老龄化加速阶段，家庭户籍人口逐年下降必将增加对住房的需求，虽然总人口不变，但住房是按户/套需求配置的。因此中国在城镇化带动城镇人口不断增加的过程中又增加了因家庭分裂速度加速而产生的更多需求。而这个需求的增长也许是中国政府尚未清楚认识的问题。
综上所述，明年不管现有的调控政策是否改变或调整，供求关系都在恶化而不是好转。尽管宏观经济的数据也许好于今年，但房地产市场中的供给形势并不乐观，今年已有的库存会保证今年末的市场供给，但去库存化会在明年一季度发生逆转。
历史上的库存是指已具备销售条件可以上市的供给量，而不是已竣工的现房，但许多从销售到竣工还有两至三年的周期。连续两、三年的数据都显示当年的销售面积数是大于当年的竣工数量的，因此无法得出库存始终充分的结论，却可能出现部分城市供给不足的局面。
2013年如果没有建立房地产市场的长效机制，如果不能建立市场的长期预期，那么市场就永远不得不依赖于短命的行政调控措施而扭来扭去，让市场仍然处于动荡之中。但房地产市场可持续增长的大局并不会发生变化。
市场只能根据经济运行的先期指标来预测趋势，但永远无法猜测政策的变化，但不管政策如何变化都无法改变市场的力量。（理财周报）
任志强素有“任大炮”之称，其有关中国房价的言论向来引起多方关注，一直看涨房价也被不少网友和学者质疑。对此任志强表示，“很多人心里很不服气，认为房地产都是"坏人"，不承认也是事实，你们别那么不服气，再过十年房地产仍然是支柱产业。”
他表示，中国的房地产在中国宏观经济不断下滑过程中，是唯一保持平稳增长的行业，11月份销售已经变成了正增长，12月份将出现更高的增长，没有一个行业在出台这么多调控政策的情况下还能正增长。4月份以后，房地产回暖，带动政府收入回暖，“没有一个国家不把房地产作为支柱产业。”
任志强称，未来中国城镇化的发展，人口老龄化等趋势，会支撑房地产行业更加蓬勃。“从德国的案例看，老龄化导致住房需求大了。”任志强称，2000年以后中国老龄化人口大幅上升，“这对房地产来说是最大的好事，因为一个家庭突然需要两套房。”
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